Zgodnie z logiką, mieszkania z drugiej ręki powinny być droższe od lokali deweloperskich. Bowiem nabywca nowowybudowanej nieruchomości musi ponieść niejednokrotnie wielotysięczne koszty urządzenia i wyposażenia. Dane z głównych rynków mieszkaniowych pokazują jednak, że nie jet to reguła.

Poniższy wykres przedstawia różnicę cen pomiędzy mieszkaniami z drugiej ręki a lokalami z rynku pierwotnego, na podstawie danych NBP dla: Warszawy, Krakowa i Wrocławia.

Różnica między średnimi cenami ofertowymi z rynku wtórnego i pierwotnego (zł), III kw. 2006 – III kw. 2011

Źródło: Opracowanie własne na podst. danych Narodowego Banku Polskiego, http://nbp.pl

W wykresu wynika, że tylko we Wrocławiu przez cały przyjęty okres średnia cena za i m kw. powierzchni mieszkań z rynku wtórnego była wyższa od stawki dla nowych lokali. W Warszawie odwrotna sytuacja miała miejsce na przestrzeni trzech kwartałów. Natomiast w Krakowie w okresie od III kwartału 2006 r. do III kwartału 2011 r. to średnie ceny nowych jednostek mieszkalnych, w przeważającej ilości oferty były wyższe od stawek dla lokali z rynku wtórnego. Z czego wynika taki stan rzeczy?

Łatwo zauważyć, że wyższe stawki za lokale nowe, w Warszawie i Krakowie, miały miejsce w latach 2008 i 2009. Wówczas kryzysowa sytuacja gospodarcza wpłynęła na kondycję rynku nieruchomości. Przy okazji należy zaznaczyć, że dostosowania na rynku nieruchomości mają w pierwszej kolejności charakter ilościowy, a dopiero później stopniowo przekładają się na poziom cen. Deweloperzy niechętnie opuszczają ceny. Początkowo starają się „przeczekać” niekorzystny okres, tak by nie stracić na sprzedaży inwestycji. W tamtym okresie, chętniej obniżali ceny właściciele mieszkań z rynku wtórnego. Deweloperzy przyłączyli się dopiero, gdy liczba kupców wyraźnie spadła.

W branży deweloperskiej dostosowanie oferty do potrzeb rynkowych trwa dłuższy czas. Dlatego też, na początku kryzysu, sporo lokali wystawionych na sprzedaż miało bardzo wysoki standard i cenę. Z tych powodów nie cieszyły się popularnością. Z upływem czasu powstało więcej mieszkań, z dzisiejszego „segmentu popularnego”. Bardzo dobrze sytuacja ta przedstawia się na wykresie dla Krakowa. Od końca 2009 roku „przewaga” cenowa nowych mieszkań zaczęła się kurczyć. Wykres dla Wrocławia pokazuje że w tym mieście już od końcówki 2008 roku ceny mieszkań z rynku wtórnego spadały szybciej, niż nowych lokali.
Warto zwrócić uwagę na fakt, iż w przypadku niższej klasy budynków z drugiej ręki, które zużytych technicznie, gdzie wykończenie i umeblowanie mieszkania zostało wliczone do ceny, często wymagają większego nakładu pracy i pieniędzy. Mimo to cena nie rekompensuje klientowi gorszego standardu w stosunku do tego, co oferują mu deweloperzy.

Zdarza się też, że deweloper proponuje mieszkania w standardzie „pod klucz”. W takiej sytuacji przewaga rynku wtórnego, czyli brak kosztów wykończenia, zostaje zniwelowana.