Jednym z głównych wyznaczników sytuacji na rynku mieszkaniowym jest różnica pomiędzy cenami ofertowymi, a cenami transakcyjnymi mieszkań. Należy jednak zaznaczyć, że zmiany tej wartości mogą być w rozmaity sposób interpretowane.

Przykładem analizy sytuacji na rynku nieruchomości w oparciu o wahania zarówno wyjściowych, jak i ostatecznych stawek za lokale mieszkalne, jest Indeks Dopasowania Cenowego firmy Emmerson S.A. Wykorzystana metodologia daje możliwość wyciągnięcia na jego podstawie wniosków odnośnie aktualnego stanu rynku. Wzrost poziomu świadczy o poprawiającej się sytuacji sprzedających, ponieważ oznacza to mniejsze obniżki pierwszej ceny, jakie są oni skłonni zaoferować kupującym. Z kolei spadek jego wartości przekłada się na lepszą pozycję nabywców, którzy mogą żądać wyższych rabatów cenowych. Punkt równowagi znajduje się trochę poniżej poziomu 100 punktów. Wynika to z faktu, iż naturalnym stanem rzeczy jest sytuacja, w której ceny ofertowe są nieco wyższe od transakcyjnych. Jest to głównie spowodowane strategią sprzedających, którzy zostawiają sobie miejsce na obniżkę w trakcie negocjacji. Poza tym osoby oferujące swoje mieszkania na rynku mają nieraz skłonność do przeceniania wartości swoich nieruchomości. Decydują się na spuszczenie z ceny, dopiero, gdy po upływie pewnego czasu nadal nie mogą znaleźć chętnych.

W maju odczyt Indeksu wskazał 96,9 punktów. Pozostał więc na tym samym poziomie co w kwietniu. W związku z tym można stwierdzić, że obecnie w dalszym ciągu to kupujący znajdują się w uprzywilejowanej sytuacji i to oni tak naprawdę dyktują warunki na rynku. Ponadto nic nie wskazuje na to, aby sytuacja ta miała w najbliższej przyszłości ulec zmianie.

Przeprowadzona analiza transakcji lokalami mieszkalnymi w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku, w których pośredniczyła firma Emmerson S.A. wykazała, że w maju najwyższe upusty wynegocjowały osoby zainteresowane największymi lokalami mieszkalnymi. W wypadku mieszkań o powierzchni przekraczającej 80 mkw. kupujący mogli przeciętnie liczyć na obniżkę rzędu 7,6%. Trochę mniej, bo 4,5% udało się wytargować nabywcom lokali o metrażu od 60 do 80 mkw. Chętni na najpopularniejsze jednostki mieszkaniowe, a więc te pomiędzy 40 a 60 mkw. musieli się zadowolić upustem rzędu 3%. Najtrudniej wyglądała sytuacja osób poszukujących najmniejszych mieszkań, poniżej 40 mkw. powierzchni. W tym wypadku właściciele byli skłonni zaoferować średni rabat na poziomie 2,6% początkowej ceny.